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Wohnungsauflösung nach Todesfall: Rechtslage & praktische Hilfe

Was Erben über Fristen, Erbengemeinschaft und den Hausrat wissen müssen — plus eine ruhige Lösung, die ohne fremden Besuch in der Wohnung der Verstorbenen funktioniert.

Hinweis Dieser Text gibt einen praktischen Überblick. Für rechtliche Fragen im konkreten Einzelfall (Erbausschlagung, Mietvertrag, Erbschaftssteuer) sprechen Sie mit Notar, Steuerberater oder Mieterverein. STFL ist keine Rechtsberatung.

Wer ist nach einem Todesfall für die Wohnungsauflösung zuständig?

Die Erben. Sobald Sie das Erbe annehmen — was passiv durch Verstreichen der Sechs-Wochen-Frist zur Erbausschlagung passiert (§ 1944 BGB) — übernehmen Sie alle Pflichten und Rechte der verstorbenen Person. Dazu gehört der Mietvertrag mit allen laufenden Kosten und die Pflicht zur ordentlichen Räumung der Wohnung.

Bei mehreren Erben entsteht eine Erbengemeinschaft (§ 2032 BGB). Alle Entscheidungen über den Nachlass müssen einstimmig sein — was bei der Wohnungsauflösung häufig Streit auslöst, weil emotionale Gegenstände unterschiedliche Bedeutung haben.

Wichtige Fristen im Überblick

Sofort nach dem Todesfall Sterbeurkunde besorgen Standesamt, ohne die geht praktisch nichts (Bank, Versicherung, Vermieter).
Innerhalb 6 Wochen Frist zur Erbausschlagung Nach § 1944 BGB. Wer ausschlagen will (z. B. weil Schulden den Nachlass übersteigen), muss zum Nachlassgericht. Wer nichts macht, hat angenommen.
Innerhalb 1 Monat Mietvertrag-Sonderkündigung Erben können laut § 564 BGB außerordentlich kündigen mit gesetzlicher 3-Monats-Frist. Vermieter ebenfalls. Bis dahin läuft die Miete weiter.
Bis zum Mietvertrags-Ende Wohnung geräumt übergeben In besenreinem Zustand, alle Sachen raus. Sonst gibt es Mietfortzahlung oder Nutzungsausfall vom Vermieter.
Bis 3 Monate nach Erbantritt Erbschaftssteuer-Erklärung Beim zuständigen Finanzamt. Der Wert des Hausrats gehört in die Erbschaftssteuer-Berechnung — auch wenn er später verkauft wird.
Praktischer Tipp Bei normalem Mietvertrag haben Sie ab Sterbedatum effektiv 4 Monate (1 Monat zur Kündigung entscheiden + 3 Monate Kündigungsfrist), bis die Wohnung leer sein muss. In dieser Zeit zahlen Sie weiter Miete. Je früher Sie mit der Auflösung anfangen, desto weniger zahlen Sie.

Was passiert mit dem Hausrat?

Hausrat (Möbel, Bücher, Kleidung, Geschirr, Deko, persönliche Sachen) gehört zum Nachlass und muss verteilt, verkauft oder entsorgt werden. Drei typische Wege:

1. Aufteilen unter den Erben

Persönliche Lieblingsstücke nehmen einzelne Erben mit. Funktioniert gut bei wenigen Erben mit klarer Abstimmung — kann bei vielen Erben oder Streitfällen heikel werden.

2. Räumungs-Firma beauftragen

Schnellste Lösung: 800–3.000 € Pauschalkosten, Trupp kommt vorbei, alles weg an einem Tag. Nachteil: Wertvolles wird oft weggeworfen, weil pauschal abgerechnet wird. „Kostenlose Räumung auf Verwertungsbasis" bedeutet: die Firma behält den Erlös der Wertsachen, Sie sehen davon nichts.

3. Verkaufen mit STFL

Sie sortieren in Ihrem Tempo (das ist bei einem Trauerfall oft wichtiger als Geschwindigkeit), scannen verkäufliche Sachen, schicken Boxen zu uns. Wir verkaufen neutral nach Marktpreis und überweisen den Erlös auf das Konto, das Sie angeben. Aufteilung zwischen Erben regeln Sie — unsere Abrechnung pro Artikel ist eine saubere Inventar-Grundlage.

Warum STFL bei einer Wohnungsauflösung nach Todesfall?

Was nicht in den Verkauf gehört

Bei einem Todesfall sind manche Sachen emotional wertvoll, auch wenn der Marktpreis niedrig ist. Vor dem Scannen einmal durchgehen und bewusst entscheiden, was bleibt:

Häufige Fragen

Wer ist für die Wohnungsauflösung nach einem Todesfall zuständig?

Die Erben. Wenn Sie das Erbe annehmen (was nach 6 Wochen ohne Ausschlagung automatisch passiert), übernehmen Sie auch die Pflicht zur Wohnungsauflösung — inklusive Mietzahlungen bis zur Räumung.

Welche Fristen gibt es für die Wohnungsauflösung nach einem Todesfall?

Mietvertrag endet nicht automatisch mit dem Tod. Erben haben ein Sonderkündigungsrecht (3 Monate Kündigungsfrist nach § 564 BGB), Vermieter ebenfalls. Die Wohnung muss innerhalb dieser Frist geräumt sein. Bei Eigentumswohnungen gibt es keine Pflicht-Frist — Verkauf entscheiden Sie.

Was passiert bei mehreren Erben?

Erbengemeinschaft. Alle Entscheidungen müssen einstimmig sein, was bei der Wohnungsauflösung oft Streit auslöst. Lösung: Hausrat von einer neutralen Stelle (z. B. STFL) bewerten und verkaufen lassen, Erlös wird nach Erbquote aufgeteilt.

Wie unterstützt STFL bei einer Wohnungsauflösung nach Todesfall?

STFL kommt nicht vorbei (kein fremder Besuch in der Wohnung der Verstorbenen), Sie scannen in Ihrem Tempo, schicken Boxen wenn Sie soweit sind. Wir verkaufen neutral nach Marktpreis und überweisen den Erlös auf das Konto, das Sie angeben.

Was ist mit Erbschaftssteuer auf den Hausrat?

Hausrat unter dem Freibetrag (für nahe Angehörige meist 41.000 €) ist steuerfrei. Bei höheren Hausrats-Werten (z. B. wertvolle Sammlungen) gehört der Marktwert in die Erbschaftssteuer-Erklärung. STFL liefert für jeden verkauften Artikel eine Abrechnung — saubere Inventar-Grundlage.

Was kostet eine Wohnungsauflösung nach Todesfall?

Räumungs-Firma 800–3.000 €, Container 200–800 €, mit STFL: 0 € extra plus 200–2.000 € Erlös. Detaillierter Vergleich auf Haushaltsauflösung Kosten 2026.

Wie lange darf die Wohnungsauflösung dauern?

Bis zum Ende des Mietvertrags. Wer das Sonderkündigungsrecht nutzt: 3 Monate ab Kündigung. Bei Eigentumswohnungen: keine externe Frist, aber jede Woche bedeutet weiter Nebenkosten.

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